Un espacio de oficina de coworking de WeWork en San Francisco. WeWork se declaró en quiebra el lunes. (David Paul Morris/Bloomberg/Getty Images)
(CNN) — Estados Unidos tiene un exceso de oficinas vacías.
Ahora, algunas de ellas se enfrentan a la pérdida de WeWork, que tiene más de 600 ubicaciones en las principales ciudades del país.
WeWork se acogió al Capítulo 11 de la ley de bancarrotas este lunes, una medida que deja el futuro de la compañía en el limbo. La empresa de bienes raíces aseguró que rescindiría algunos de sus contratos de arrendamiento en Estados Unidos.
La quiebra de WeWork aumentará la tensión financiera sobre los propietarios comerciales que han alquilado gran parte de sus edificios de oficinas a la empresa de coworking.
Durante años, los propietarios de oficinas se apresuraron a alquilarle los espacios a WeWork, pues consideraban que la propuesta de lugares flexibles de trabajo era el futuro del sector. Pero esta apuesta no resultó como esperaban y algunos propietarios se endeudaron para mantenerse a flote. Alrededor de US$ 270.000 millones en créditos inmobiliarios comerciales en poder de los bancos vencerán en 2023, según Trepp, un proveedor de datos inmobiliarios comerciales.
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En esta contexto, la quiebra de WeWork llega cuando más de una quinta parte de las oficinas en Estados Unidos siguen vacías, según el gigante inmobiliario comercial JLL.
La situación de la compañía aumentará la oferta y podría reducir la renta para los inquilinos, lo que significa menos efectivo para algunos propietarios que ya enfrentan dificultades para pagar su deuda en medio de altas tasas de interés, afirman expertos en bienes raíces comerciales. En el peor de los casos, los propietarios podrían incumplir los plazos de sus préstamos o hipotecas, lo que podría afectar más ampliamente al sistema bancario e impactar aún más los ingresos fiscales de la ciudad.
“Las propiedades de oficinas, que tienen dificultades financieras y valores (más bajos), ahora enfrentan una nueva ola potencial de vacantes inesperadas”, apuntó Ermengarde Jabir, economista de Moody’s, en un informe este martes.
La bancarrota podría tener un efecto dominó para los bancos pequeños y medianos con los que los propietarios tienen su deuda, llevando a que las entidades deban ajustar los préstamos a los dueños de viviendas y negocios. Lo que, en última instancia, podría avivar la ansiedad de los inversores sobre la salud del sistema financiero. La crisis de Silicon Valley Bank y Signature Bank a principios de este año generó temores sobre la exposición de los bancos a los bienes raíces comerciales más afectados. Goldman Sachs estima que el 55% de los préstamos para oficinas en Estados Unidos se encuentran en los balances de los bancos.
También podría perjudicar a los gobiernos municipales que dependen de los impuestos a la propiedad comercial para proporcionar servicios, lo que podría conducir a recortes presupuestarios. En la ciudad de Nueva York, por ejemplo, las propiedades de oficinas representan el 21% de los ingresos fiscales.
“La bancarrota de WeWork es un impacto importante para el mercado de oficinas, especialmente porque el mercado ya estaba en graves problemas”, advirtió Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces en la Escuela de Negocios de Columbia. “Este es otro gran problema al que debe enfrentarse el mercado de oficinas”.
Ningún arrendatario por sí solo puede hacer o deshacer el mercado de oficinas, afirmó. Pero “si había un arrendatario que pudiera importar era WeWork”.
Las ciudades más afectadas
Las oficinas en la ciudad de Nueva York, San Francisco y Boston serán las más afectadas por la quiebra de WeWork, aseguran los expertos.
Alrededor del 42% de las ubicaciones de WeWork se encuentran en esas tres ciudades, según CoStar, una firma de datos de bienes raíces comerciales. WeWork ya tiene planes de cerrar 1,9 millones de pies cuadrados en estos tres mercados, aproximadamente el 35% de su presencia.
En la ciudad de Nueva York, donde WeWork alguna vez fue el mayor arrendatario de oficinas corporativas, las ubicaciones activas de la compañía se concentran en gran medida en edificios más antiguos de “Clase B”. Estas oficinas ya se consideraban menos atractivas para posibles inquilinos que los activos más nuevos de “Clase A”.
Los edificios Clase B de WeWork tienen, en promedio, 96 años, mientras que los edificios Clase A tienen 48 años. Alrededor del 65% de los arrendamientos de WeWork son propiedades de Clase B, en comparación con el 30% de propiedades de Clase A, según CompStak, una empresa de bienes raíces.
“La gran exposición de WeWork a los edificios de Clase B, en particular, no es ideal para el mercado de oficinas de Nueva York porque muchos participantes del mercado están preocupados por la obsolescencia de las oficinas y la caída de la demanda en esa misma clase de edificios”, indicó Alie Baumann, directora de inteligencia inmobiliaria de CompStak, en un correo electrónico. En los edificios Clase B de la ciudad de Nueva York, por ejemplo, el tamaño promedio de compra para un nuevo acuerdo ha caído un 36% con respecto a los niveles de 2019.
Los alquileres de WeWork en esos edificios también eran más altos que el resto de los arrendamientos, por lo que los propietarios no pueden recuperar fácilmente el alquiler perdido con otros inquilinos.
Problemas del mercado de oficinas
El sector inmobiliario comercial resultó muy afectado por la pandemia, y menos personas regresaron a las oficinas y gastaron dinero en rentar en zonas centrales. Las empresas han reducido el espacio de sus oficinas y renegociado los alquileres.
El rápido aumento de las tasas de interés durante el año pasado ha sido doloroso para el sector, ya que las compras de edificios comerciales normalmente se financian con grandes préstamos.
“Es el último revés después de un año de aumento de las tasas de interés y altos niveles de deuda vencida”, dijo Baumann.
Los propietarios buscarán reemplazar WeWork con nuevos inquilinos, probablemente con alquileres más bajos, pero es posible que algunos no puedan cubrir el vacío de WeWork.
“Dado que muchos de sus contratos de arrendamiento son en edificios de Clase B, donde la mayoría generalmente coincide en que la demanda es más débil, los propietarios pueden enfrentar una batalla cuesta arriba para llenar ese espacio”, dijo.
Otros propietarios intentarán convertir sus edificios a usos alternativos, como atención sanitaria, educación superior o apartamentos. Pero las conversiones son difíciles porque algunos edificios no se prestan bien, por ejemplo, a nuevos departamentos o no cumplen con los requisitos reglamentarios.
“No hay muchas opciones buenas”, dijo Van Nieuwerburgh de Columbia. “Espero que los edificios de Clase B y C acaben siendo activos varados hasta que entren en quiebra y se compren por unos centavos de dólar”.
